La sortie d’indivision après séparation peut soulever d’importantes difficultés lorsqu’un bien immobilier appartient à deux anciens conjoints, partenaires de PACS ou concubins.. Lorsqu’un ancien conjoint, partenaire de PACS ou concubin refuse de vendre le logement commun ou de racheter la part de l’autre, la situation peut rester bloquée pendant plusieurs années.

Maître Yan FRISCH, avocat au barreau de Toulouse depuis janvier 2004, intervenant à Toulouse et Saint-Jean (Haute-Garonne), vous accompagne dans les démarches amiables et judiciaires permettant de sortir d’une indivision après une séparation.

Qu’il s’agisse d’obtenir la vente d’une maison ou d’un appartement, de négocier le rachat d’une quote-part indivise, de faire valoir une indemnité d’occupation ou d’engager une procédure de partage judiciaire, différentes solutions peuvent être envisagées selon votre situation.

Le principe posé par l’article 815 du Code civil est clair : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, sous réserve des exceptions prévues par la loi et des conventions applicables.

Mon ex-conjoint refuse de vendre notre maison : que faire ?

Lorsqu’un couple se sépare, le devenir du logement acheté en indivision constitue fréquemment une difficulté majeure. L’un des propriétaires peut souhaiter vendre le bien immobilier, tandis que l’autre refuse la vente, souhaite conserver le logement ou ne répond plus aux sollicitations.

En principe, un indivisaire ne peut pas être contraint à demeurer indéfiniment dans l’indivision. L’article 815 du Code civil prévoit que le partage peut toujours être provoqué, sauf exceptions légales ou conventionnelles.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées :

  • La vente amiable du bien immobilier, avec répartition du prix après apurement des sommes dues et établissement des comptes entre indivisaires.
  • Le rachat de la quote-part de l’autre propriétaire, généralement accompagné du versement d’une soulte, dont le montant dépend notamment de la valeur du bien et des comptes à établir.
  • La recherche d’un accord devant notaire, permettant d’organiser le partage et de régler les éventuelles créances entre indivisaires.
  • Le partage judiciaire, lorsque les démarches amiables échouent et que les conditions légales sont réunies.

La procédure applicable dépend notamment du statut du couple, du titre de propriété, des éventuelles conventions d’indivision et de la situation financière des parties.

Maître Yan FRISCH, avocat à Toulouse et Saint-Jean, vous accompagne pour rechercher une solution amiable ou engager, lorsque cela s’avère nécessaire, une procédure judiciaire destinée à mettre fin à l’indivision.

Peut-on forcer la vente d’une maison en indivision après une séparation ?

Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes en indivision, l’opposition de l’un des propriétaires peut empêcher sa vente amiable. Toutefois, ce refus ne signifie pas nécessairement que la situation est définitivement bloquée.

L’article 815 du Code civil prévoit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, sous réserve des exceptions prévues par la loi ou des conventions applicables.

Il convient cependant de distinguer le droit de demander le partage de la possibilité d’imposer directement la vente du bien immobilier.

En cas de désaccord persistant, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de solliciter le partage judiciaire, dans les conditions prévues notamment par les articles 840 et suivants du Code civil et les dispositions applicables du Code de procédure civile.

Selon la situation, le partage peut conduire à l’attribution du bien à l’un des indivisaires, lorsque les conditions juridiques sont réunies, ou à sa vente, notamment par licitation lorsque le bien ne peut pas être commodément partagé ou attribué.

Il existe également des mécanismes particuliers permettant, sous certaines conditions, d’obtenir une autorisation judiciaire de vendre un bien indivis. L’article 815-5-1 du Code civil prévoit notamment une procédure applicable à l’initiative d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, sous réserve des conditions et exceptions prévues par ce texte.

L’intervention d’un avocat permet d’examiner la procédure adaptée à votre situation, en tenant compte notamment du titre de propriété, des droits de chaque indivisaire, des éventuelles créances et des démarches amiables déjà entreprises.

Maître Yan FRISCH intervient à Toulouse et Saint-Jean pour accompagner les propriétaires confrontés à un refus de vente ou à une indivision immobilière bloquée après une séparation.

Mon ex-conjoint occupe seul notre maison : puis-je demander une indemnité d’occupation ?

Après une séparation, il arrive fréquemment que l’un des anciens partenaires continue à occuper seul le logement acheté en indivision, tandis que l’autre a quitté les lieux.

Cette situation peut soulever la question du versement d’une indemnité d’occupation.

L’article 815-9 du Code civil prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cette indemnité n’est toutefois pas automatique du seul fait que l’un des indivisaires demeure dans le logement.

Il convient notamment de déterminer si l’occupation présente un caractère privatif, si l’autre indivisaire est effectivement privé de la possibilité de jouir du bien et si un accord ou une décision judiciaire prévoit une occupation gratuite.

Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?

Son montant est généralement apprécié en fonction de la valeur locative du bien, des circonstances de l’occupation et des éventuels abattements justifiés.

L’indemnité est en principe due à l’indivision et doit être prise en compte dans les opérations de liquidation et de partage.

Peut-on réclamer une indemnité pour les années précédentes ?

Une demande portant sur une période antérieure peut être envisagée. Elle nécessite toutefois d’examiner les règles de prescription applicables, notamment celles de l’article 815-10 du Code civil, ainsi que les circonstances propres au dossier.

En présence d’un divorce, les règles relatives à la jouissance du logement familial et les décisions rendues pendant la procédure doivent également être prises en considération.

Maître Yan FRISCH, avocat à Toulouse et Saint-Jean, vous accompagne dans l’examen des indemnités d’occupation et des comptes entre indivisaires, afin de déterminer les sommes susceptibles d’être prises en compte lors du partage du bien immobilier.

Comment obtenir le partage judiciaire d’un bien immobilier en indivision ?

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à trouver un accord sur le devenir d’un bien immobilier, une procédure de partage judiciaire peut être engagée.

L’article 840 du Code civil prévoit notamment le recours au partage judiciaire lorsqu’un indivisaire refuse de consentir au partage amiable ou lorsque des contestations apparaissent sur la manière de procéder.

1. Rechercher une solution amiable ou engager un partage judiciaire

La recherche d’un accord amiable constitue souvent une solution permettant de régler plus rapidement les difficultés liées à une indivision immobilière. Les indivisaires peuvent notamment convenir de vendre le bien, de procéder au rachat d’une quote-part ou d’organiser un partage devant notaire.

Toutefois, à compter du 1er janvier 2027, la justification de démarches amiables préalables ne constituera plus une condition de recevabilité de l’assignation en partage judiciaire.

Cette évolution résulte du décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, qui modifie l’article 1360 du Code de procédure civile.

Pour les procédures introduites à compter du 1er janvier 2027, l’assignation devra toujours comporter, à peine d’irrecevabilité, un descriptif sommaire du patrimoine à partager et préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens. En revanche, elle n’aura plus à mentionner les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable.

Jusqu’au 31 décembre 2026, cette dernière exigence demeure applicable, sous réserve des règles procédurales particulières.

Le décret prévoit également des dispositions transitoires permettant son application à certaines instances déjà en cours au 1er janvier 2027, dans les conditions définies par son article 4.

Ainsi, lorsqu’un indivisaire refuse de consentir au partage amiable ou qu’un désaccord persiste sur ses modalités, le recours au tribunal judiciaire peut permettre de sortir d’une situation de blocage, conformément à l’article 840 du Code civil.

L’assistance d’un avocat permet de déterminer la stratégie procédurale adaptée, en tenant compte de la situation patrimoniale des indivisaires et des règles applicables à la date d’introduction de la procédure.

2. Saisir le tribunal judiciaire compétent

Lorsque les démarches amiables échouent, une assignation en partage judiciaire peut être délivrée devant le tribunal judiciaire compétent.

La procédure nécessite l’intervention d’un avocat dans les conditions prévues par les règles de représentation applicables.

3. Déterminer les droits et les créances des indivisaires

Le partage suppose notamment d’examiner les titres de propriété, les droits respectifs des indivisaires, le financement du bien, les échéances d’emprunt éventuellement réglées par l’un d’eux, les dépenses de conservation ainsi que les indemnités d’occupation susceptibles d’être dues.

Ces éléments permettent d’établir les comptes entre indivisaires.

4. Procéder au partage ou à la vente du bien

Selon les circonstances, le tribunal peut ordonner le partage et, lorsque les conditions légales sont réunies, la licitation du bien immobilier.

Dans les opérations complexes, un notaire peut être désigné afin de procéder aux opérations de liquidation et de partage, sous le contrôle du juge commis.

Maître Yan FRISCH, avocat à Toulouse et Saint-Jean, vous accompagne dans les démarches amiables et judiciaires de sortie d’indivision, notamment lorsque la vente d’un bien immobilier demeure bloquée après une séparation.

Avocat en sortie d’indivision à Toulouse et Saint-Jean : votre accompagnement

Vous êtes séparé de votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin et vous ne parvenez pas à trouver un accord concernant la vente ou le partage de votre maison ou de votre appartement ?

Votre ancien partenaire refuse de vendre le logement, souhaite conserver le bien sans racheter votre part ou continue à l’occuper seul ?

Maître Yan FRISCH, avocat au barreau de Toulouse depuis janvier 2004, vous accompagne dans la résolution des litiges relatifs à l’indivision immobilière après une séparation.

Son intervention peut notamment porter sur :

  • L’analyse de votre situation juridique et des titres de propriété ;
  • La recherche d’une solution amiable permettant de sortir de l’indivision ;
  • Les négociations relatives à la vente du bien ou au rachat d’une quote-part ;
  • L’évaluation des créances entre indivisaires et des éventuelles indemnités d’occupation ;
  • L’engagement et le suivi d’une procédure de partage judiciaire lorsque celle-ci est nécessaire.

Vous êtes confronté à une indivision immobilière bloquée à Toulouse, Saint-Jean ou dans les environs ?

Vous pouvez prendre contact avec le cabinet de Maître Yan FRISCH afin d’exposer votre situation et d’examiner les démarches envisageables pour mettre fin à l’indivision.